华声在线11月6日讯（通讯员 小鱼）总有些东西是你得不到的。
越是得不到，越是想要。于是有了追随，有了吹捧。比如说河西买房有三宝，滨江、梅溪和洋湖，永远有人在排队上车。
这三大天王板块，又自成一方天地，各具特色。
滨江的好，藏着金融产业矿；梅溪湖的好，山水加持、优质教育密集；洋湖的好，宜居低密。
而低密，很难具象化的说出有什么好。
但当我们把低密重新放回到长沙这座城，更大局观的感受时这种低调的美，只得出了一个结论：
洋湖这个板块真是奢侈啊。
1.
长沙这座城市，陷入了追高的水泥森林里不可自拔，并魔幻的布排着天际线。
天际线的攀升，也是城市野心的攀升，是一座城市的底气与象征。商业、写字楼要往高拔，越拔越繁华。
IFS已是长沙的城市封面，一下子将五一商圈里的老解放路竖直拔向452米的天际。滨江国际金融中心和梅溪湖的金茂大厦高度都在3字头稳住。
商业造地标倒是无可厚非。但当万千住宅楼盘高密聚集在一起，就构成了人们对于长沙这座城市的整体风貌——高楼密布。
这还真的有数据支撑。
贝壳研究院最近发布了《新一线城市居住报告》。这份报告以19座一线和新一线城市的小区环境，做了几个维度的比较，而容积率是个很重要的指标。
不比不知道，一比吓一跳。
长沙的平均容积率高达3.1，在南方城市里排第二，仅次于深圳。以3.1的基数是整个长沙的配置，湘江边上的很多大盘都是以3.5打底，有的动辄高达4-6。
住宅高不要紧，加上密集的压迫，视觉会产生压迫感。而这种压抑传递到内心的就是心智的挤压与消耗。
而没有月色的日子里，许是高楼挡住了皎洁的月光，又或者是城市各种闪耀的繁华把月光比下去了。
当然，高容积率的城市自有它的道理。
长沙800多万的常住人口，高容积率将人牢牢的锁在二环内。高密度的人口带来经济上的聚集效应，而聚集会转化成效率。
但容积率的高起，落到居住上，就真的只能牺牲生活舒适度了。
有天有地有院子或是中产阶级的追求，限墅令下找个低密的片区安顿生活也不失为是一种出路。
一个城市的容积率定下来后，总体风格气度就基本上定了。
在效率与舒适之间，片区有各自的底色与选择。洋湖片区在城规低容积率、限高等指标的大棒下，似是官方指导下的逆行。
这种低密，一是城市规划者对于洋湖片区“生态宜居”的定调，另一端则是岳麓山300米海拔带来对周围的限高的敬畏。
洋湖的低密，适合横屏看：有意境，有留白。
2.
对于低密，对洋湖的质疑，无非是整个板块散发着乡野味。城市的惯性思维是走高，越是市中心，越寸土寸金。
如果看不懂洋湖的低密，就很难明白土拍限价背后的定价逻辑。
放眼整个河西，今年限价的天花板13800元/平米，就落于洋湖。
官方关于最高限价的解释是：“ 挂牌出让地最高限价是根据该市房地产市场调控预期，最终经长沙市土地管理委员会所决定。”
简单说，就是值这个价。
可能300-400元的看似差别不大，但细品具体参数：
洋湖的049号地块，面积约6.75万方，容积率为 2.4，建筑密度为22%，建筑控制高度 80 米。
而梅溪湖的61号地块，容积率为5.6-6.6，控高为250米。滨江新城的014号地块，容积率住宅为3.1，商业用地限高100米。
容积率、建筑高度，这些城规指标上，早已预先勾勒了楼盘要长成的样子。
低配的容积率注定是牺牲开发面积，洋湖舒适的背后是以经济效益割肉为代价。
同期出让的土地，如今三大天王的限价排序是，洋湖变身带头大哥、梅溪湖沦为第二、滨江屈居第三。
这释放着一层信号：洋湖板块的价值。
而高档的购物商场多装在低矮、扁平的盒子就是这个道理。
以Muji的零售体验为例。除了设计外，他们的店，永远在一个留白的、自然的、舒适的语境里。哪怕有时候得牺牲坪效，也要让你舒舒服服愿意掏钱的那种高级感。
高级感多出于克制。
低密，整体的高级感溢出，这就是洋湖的生长逻辑。
3.
如果只是个7000亩的湿地公园，而毫无城市的功能美，低密还真成了乡野。
但洋湖的城市的价值兑现，已不是前两年能比的。曾经的期货，如今已经成了肉眼可见的现货，甚至称的是上是心心念念的尖货。
价值体系的升级，必然需要价格上的呈现。
洋湖的商业，堪称藏龙卧虎。
京东超级体验店、卓伯根、宜家、龙湖天街汇聚的商业体量，高达100万方，放眼整个长沙，唯有五一商圈规模能与之抗衡。
与传统五一商圈不同的是，商业新零售给片区带来了新场景的体验。
如何去理解新玩法？
传统购物中心一家独大，开的越繁茂，通常会虹吸商业的生存养分，导致周围2-5公里内多家商场的惨淡经营。抢夺不过同质化的商户、消费者资源，就只有死路一条。
而洋湖商业的逻辑则不同：以新场景的体验为服务，这种商业核心竞争力同行抢不走。大IP之下消费者只能来朝拜。
洋湖商业版图里多个新零售的商业巨头，围合而共生。洋湖对外释放的商业大能量，而它们都会是赢家。
先从大家最熟悉的宜家说起。
无论从哪个方面看，宜家带给洋湖的，是一家来自北欧标准的商业地产。
宜家不等于大规模仓储式的家具卖场，我们现在看到的宜家只是揭开了冰山一角。宜家家居仅3.4万㎡，而重头戏是购物中心，高达17万㎡。
宜家荟聚中心，是以“宜家家居”为主力店，集超市、时尚、家电、运动、餐饮、娱乐、影院及家居等功能为一体的，国际标准一站式区域型购物中心。
总投资40亿元，落成的是30万方商业综合体宜家荟聚中心。而这个体量，超过现有的无锡、北京和武汉任何一家。
作为德国的百年老字号，卓伯根除了带了德系精工，它还把中国区总部安在了洋湖。德式购物中心，除了卓伯根家居外，还将引入奔驰、阿迪达斯概念店、德国智能家居等体验中心。
洋湖天街作为龙湖在长沙落地的首个商业盒子，有别于传统商业。龙湖作为商业运营的头部企业，天街从未让人失望过。这些在杭州、重庆、成都等城市得到了印证。
它营造的是满足城市新中产为目标的全年龄、全天候、一站式的购物模式，从老人到孩子都能在天街找到合适的消费体验。
京东超级体验中心则是长沙的科技新地标。
这是京东在长沙首家、全球第三家体验店。京东以电子产品起家，如今从线上走到线下，提供给电子发烧友的是沉浸式体验。全场黑科技，游戏、私人定制影院、5G网络体验等场景估摸着要座无虚席了。
而京东超级体验店、卓伯根、宜家、龙湖洋湖天街所建构的，是开放的空间和聚合的全新体验。
这不是虚幻的未来。
2020的台历翻完在即，而巧的是，凑在2021年开业的，正是龙湖洋湖天街、宜家荟聚中心、卓伯根这三巨头。
4.
最让家长放不下的教育，如今是好消息连连。
如今，6大教育集团开进，雅礼、长郡、麓山、一中、博才等集团都在这里办有学校。洋湖新城续建、新建的学校高达5所。
雅礼小学已开学，湘江中学已经封顶，麓山国际洋湖实验学校也全面开建。
教学质量方面，没有什么比高考的升学率更有说服力了。
雅礼洋湖中学成为了一匹名副其实的“黑马”，600分以上的优秀率超出同类学校，高考一本上线率超90% 二本上线率95%。而要知道，这一届学生进入高中时录取分数是3A3B，不占优势。
除了雅礼本部直管外，雅礼洋湖中学的老师经过了层层选拔，硕士学历达70%以上。2019年公招，就确定了67位名特优教师，高中部骨干教师高达90%以上。
产业也没有落空。
30余家全国总部企业、区域型总部企业、引领性行业协会落于此。
比如说，湖南省建筑设计院、湖南省农信社、映客互娱全国第二总部、AECOM华中区域总部、BP石油华中区域总部、腾讯智慧产业战略总部、海信集团网络科技华中总部、百度阿波罗智行公司等。
中盈、湘江时代、柏宁、奥克斯的写字楼里，装下的是高素质而又实干的年轻人。
5.
一切的宜居，不仅是房子，更是整个片区公共秩序的营造。
由西二环高架、坪塘高架、湘府高架、潇湘快速路环绕构成了洋湖密集而又高速的出行路网。
地铁3号线已开通，而未来三条地铁将在洋湖交叉。湘府高架拉直后，洋湖与省政府、高铁会展连在一片。
有意思的是，在洋湖片区，快速路网把资源的排布的有那么点泾渭分明：景观是景观，学校是学校，居住区是居住区，商业区是商业区。
潭州大道、湘府高架为界，以西是湿地，以东则进入了住宅区：经过多年的沉淀，城市风貌和常住居民几近成熟。
洋湖大道以南，京东超级体验店、卓伯根、宜家扎堆，再往北则到了龙湖天街、写字楼的范围。而洋湖的学校，都在洋湖大道以南。
湿地公园、教育、商业都高举高打的摊开在洋湖这个片区。
而与生活相关的配套，比如说学校、公园、商场，想要步行舒适距离内抵达，这就需要老天给条件了。
这个就落到了洋湖片区的正红中位置，洋湖大道与潭州的交汇处。而这里，有且仅有一个楼盘跳出来，那就是卓越洋湖晴翠。
外界可能惊于它的长成速度。
没错，这个9月底才被卓越和京东联名拿下的楼盘。不仅有了案名，它开放的临时展厅，落于中盈广场D座。
而对于城市和居住其上的购房者来说，这已经是洋湖湿地公园的红中核心要地。它值得被开发者看重，交出“城市级”的经典作品。
而卓越，它在打磨高端社区和产品力的路上坚定的往前行。
据了解，晴翠系是卓越体系内目前推出的品居高端系产品。而在长沙，卓越的第一个晴翠系落于洋湖的正红心，一切发生的刚刚好。
晴翠，提取元代贡奎《赋牡丹》中词句“锦晴玉翠”，释义草木，在阳光照耀下映射出的一片绿色，象征生活顺遂如意。
卓越·洋湖晴翠，整体容积率仅为2.4，这为整个豪宅定位提供打造低密、舒适居住环境的可能。
从卓越的开发角度看，是在不可逆的城市化浪潮中，在洋湖核心区依然保持低密度，延续洋湖的高级感，营造了一种不可再生的稀缺感和私密性。
而作为最后最后两三块紧邻洋湖湿地公园的地块，这意味着可能洋湖湿地的最佳的观景面，头排只有卓越洋湖晴翠的住宅。
塔尖人群最理想的生活方式，是将繁华和诗意都收归己有。
除了观景，还能轻易能到达。
小区的3个开口动线清晰，西北角出门通向公园；南门通向学校；东门自带约11.8万方商业，京东将在此打造全球第三家京东超级体验店，而一路之隔就是宜家荟聚中心。
购物、教育、家门口的湿地公园，居住其中踩着拖鞋慵懒舒适的把时间过成了时光。
条条道路通罗马，有的人以抵达罗马为奋斗目标，而有的人就住在罗马。而未来，洋湖晴翠的业主就是后者吧。
项目总建面约30万方，其中住宅总建面约13万方，住宅有且仅有13栋。
产品方面，小高层与高层混搭，南北。户数不多只有958户，大面积段是没得跑了。据小道消息称，卓越面积约165平的户型可圈可点。
而关于项目更多的信息，比如说园林、景观、社区落成，去展厅应该会被惊艳。
千金买房，万金买邻。
低容积率，大面积段，高端社区吸引的住户也是接近的。换句话说，低容积率、大户型不知不觉中，完成了“圈层的划分”。
于卓越而言。
用自己最擅长的方式，在城市的核心区域，融入卓越对高端客群生活方式的理解。用一个占有城市头部影响力的项目，去拓宽产品护城河的边界。
这在成都的麓湖板块已经得到应验。
卓越·晴翠以麓“湖”X“叠”院的配置，早已开启向高端居住升维。而关于长沙晴翠系的故事，正在娓娓道来……
