叶淑萍 何雪峰
小区物业管理矛盾和引纷居高不下，直接影响社区和谐，如何破题？今年以来，深圳福田区以营造共建共治共享社会治理格局为目标，以基层治理的最小单元——物业小区为平台，在业委会和物业管理领域打出“三个试点+三项机制+三个平台”的改革组合拳，希望以此着力理顺小区基层治理架构、发挥居民自治合力、促进物业行业健康发展。
以党建为引领 打出改革组合拳
“2017年以来，福田区住宅小区业委会和物业管理问题引发的各类矛盾呈现快速增长态势，且矛盾纠纷复杂，既有物业更替的、也有业委会选举的，还有小区物业产权纠纷的，显示出物业和业委会管理机制迫切需要改革。”福田区委改革办主任刘慎介绍称。
以问题为导向，福田区委、区政府明确将探索小区物业和业委会管理运作机制改革作为年度重点改革项目，并对相关研究和改革试点提出了明确要求。区住建局、区委改革办、区委社工委、区委组织部等相关部门组成联合调研组，详细走访了全区10个街道办事处和多个住宅小区后，形成了《福田区深化业委会和物业管理机制改革的实施意见》，并根据文件精神推动改革举措实施。“这项改革的核心目标是要强化党组织在小区建设和管理中的核心作用，促进物业公司和业委会和谐运作、良性发展。”刘慎表示。
作为福田区深化业委会和物业管理机制改革的牵头单位，福田区住建局打出“三个试点+三项机制+三个平台”的改革组合拳，希望以此着力巩固党的执政基础、理顺小区基层治理架构、发挥居民自治合力、促进物业行业健康发展。
据福田区住建局副局长杨杰介绍，“三个试点”即试点“住宅小区+物业企业”党建，构建基层党组织架构。试点“交叉任职+提名遴选”方式，指导业委会选人用人。试点“四方联动+居民共议”机制，激发基层自治活力。
“三项机制”包括推进业委会“履职承诺+述职评议”机制，确保业委会廉洁自律阳光高效。推进物业公司“审计监督+诚信评价”机制，确保业主利益不受侵犯。推进“抽签定标+快速调解”机制，解决物业纠纷的“急”和“难”。
“三个平台”则涵括“统筹运营+综合整治”运营平台，促进政企民三方联动。建立“专业培训+社会参与”参与平台，激发社会力量参与热情。建立“大数据+信息化”监管平台，加强政府智慧监管落实物业企业主体责任。
构建小区三级党建管理服务网络
以党建为引领是福田区深化业委会和物业管理机制改革的核心。福田区希望以此将党建触角延伸到社区每个角落，不断强化党委在基层自治中的领导核心作用，规范业主大会和业主委员会建设，促进物业管理企业健康有序发展，丰富居民参与社区治理，努力实现社会治理体系和治理能力现代化的目标。
福田区鼓励在条件适宜的住宅小区成立党支部，在社区党委的统一领导下开展工作，引导物业服务企业开展党建活动，形成社区、物业企业、小区“三位一体”的党建联合体模式。通过推行党支部联系业委会、业委会联系业主制度，构建“党支部引领、业委会示范带动、业主主动参与”的小区三级党建管理服务网络。
截至今年8月，福田全区10个街道已成立小区党组织414个。其中，沙头街道新成立9个住宅小区党支部，规范设置了56个住宅小区党小组；福田街道13个社区中实现住宅小区党支部全覆盖的有5个，151个住宅小区中建立党组织的有95个。
针对业委会成立难、换届难问题，福田区制定实施《关于全面提升基层党组织组织力的实施意见》，选派199名处级干部担任社区党组织兼职委员，加强对业主大会和业委会筹备、换届的统筹指导。鼓励符合条件的社区“两委”成员，通过法定程序兼任业委会主任或委员，推选社区党代表和楼栋长担任业主代表。推荐业委会委员、物业服务企业负责人中的优秀党员担任社区党委成员，鼓励优秀的业委会主任或成员、物业服务企业负责人在社区居委会交叉任职，积极在居民小组和业委会中发展党员。以福保街道益田村为例，经过社区党委的组织推动，该小区业委会13名委员中共有党员10名，党员在化解纠纷、保障民生等方面发挥重要作用，切实提升了居民对基层党组织的认同感。
“抽签定标+快速调解” 及时化解纠纷
为确保业委会各项工作依法依规公开透明，福田区提倡业委会成员向业主公开宣读并签署“约法三章”的廉洁自律承诺书，在物业管理范围内公示并由社区居委会存档。梅林街道金燕园小区业委会成员自愿签署并宣读全市首份《业委会成员承诺书》，自愿接受审计和小区全体业主监督。通过定期举行业委会公开述职仪式，组织党员和业主代表，对业委会委员兑现承诺、履职尽责情况进行评议，结果作为业委会考核评价的重要依据。
为确保业主利益不受侵犯。福田区一方面通过成立第三方组织或引进专业机构对物业公司进行审计监督，协助监管物业服务费和物业专项维修资金使用情况。例如，香蜜湖街道在11个社区居委会成立环境和物业管理委员会，把业主、业委会、物业企业纳入监督对象，对存在不作为、履职不到位等问题的业委会和物业企业进行约谈并责令整改。另一方面制定《福田区物业服务企业信用黑名单管理办法》，探索物业企业履约评价机制，明确福田区物业管理服务标准和物业服务费指导标准，引导物业企业诚信经营。构建物业企业诚信履约的积分评价体系，确定物业管理星级服务标准与评价细则、物业管理服务最低收费标准计算方法。
推进“抽签定标+快速调解”机制，则避免了因业委会权利滥用导致的基层混乱等问题。福田同时引入专业性社会组织，建立矛盾纠纷预防、化解、处置等多措并举的物业矛盾调解模式。其中，福保街道在全市率先通过购买专业法律服务方式成立物业纠纷人民调解委员会，建立融合司法所、律师、居委会、业委会、物业公司的多元调解工作模式，成功解决泰美园物管退出、丽阳天下电梯更换、物业时代新居业委会“瘫痪”等多起物业纠纷事件。
一个核心筑底 多项试点开花
12月25日下午，在福田区委常委刘柏廷的陪同下，南方报业改革观察团专家一行走访了其中一个改革试点小区——位于沙头街道金地社区的金海湾花园。对于该社区创新设立的物业管理委员会，专家们饶有兴趣。
“针对当前物业管理党建工作中的热点难点问题，街道在我们社区试点创新设立了由居民小组支部负责、物业企业协助，通过挖掘和培养有一定影响力的党员业主和业主代表，筹备成立由社区居委会、物业公司、辖区民警、党员业主代表、楼栋长等组成的小区物业管理委员会，简称物管委。”金地社区党委书记王新建介绍称。
沙头街道还在金海湾花园小区物业管理处专门设立了物管委办公室，制定物管会管理章程、议事规则及相关规章制度，逐步形成以社区党委为核心，业委会（业主）、物业企业紧密参与的“三位一体”的组织管理框架，每季度开展一到两次会议，研究业委会和物业服务管理及居民反馈的重大问题，每月在社区党委召集下，组织一次由三方人员参加的现场办公活动，及时沟通、协调、处理涉及物业管理的各类具体问题，做到了物业矛盾不上交，改善管理为群众。
在社区成立物管委，是福田区推进业委会和物业管理机制改革中一个生动的缩影。经过近一年的改革探索与实践，该项改革已经呈现出“一个核心筑底、多项试点开花”的良好局面。
今年8月30日，深化业主委员会和物业管理机制改革暨福田区试点经验推广工作座谈会在福田召开，市人大、市委组织部、市委政法委、市法制办、市住建局以及各区住建局等30多个部门的相关负责人参会，会议聚焦并推广党建引领下的福田物管改革创新。据了解，深化业主委员会和物业管理机制改革是今年深圳市重点改革任务之一。
